Новое в законе о совместном домовладении

Действующая в настоящее время редакция Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» была создана 17.07.2018, а значимых правок в акт не вносилось с 2009 года. При этом за время его действия накопилось достаточное количество вопросов по его применению, а ряд ситуаций вообще не был урегулирован.

Изменения и дополнения, направленные на комплексное регулирование отношений с учетом развития практики применения института совместного домовладения, внесены Законом Республики Беларусь от 04.01.2021 г. № 78-З «Об изменении Закона Республики Беларусь «О совместном домовладении» (далее – Закон), согласно которым закон изложен в новой редакции. Нововведения вступят в силу с 08.07.2021.

Ряд принятых изменений учитывает предложения по законопроекту, направленные практиками с сфере применения норм о совместном домовладении, в том числе одним из авторов настоящей статьи. Сбор, обобщение предложений и подготовка проекта были осуществлены Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь.

1. Сфера регулирования.

Законом уточнена сфера его применения. Если действующей редакцией предусмотрено, что она не распространяется на отношения собственности совместного домовладения в жилищном фонде, то в Законе предусмотрено, что он будет распространяться на нежилые капитальные строения (здания и сооружения) и расположенные в них жилые и нежилые изолированные помещения, машино-места, кроме гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок.

2. Кто будет являться участником совместного домовладения?

Согласно действующей редакции Закона (часть первая ст.3) субъектами отношений по совместному домовладению являются собственники недвижимого имущества совместного домовладения – государство в лице его государственных органов, физические и юридические лица, которым принадлежит право собственности на нежилые помещения, а также доля в праве собственности на общее имущество. Также, статьей 11 предусмотрено, что собственник недвижимого имущества совместного домовладения обязан участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящихся в общей долевой собственности. 

Соответственно, юридические лица, которым объекты недвижимого имущества принадлежат на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а это все государственные юридические лица, а также унитарные предприятия, основанные на праве частной собственности их учредителей, не могут непосредственно являться участниками отношений по совместному домовладению. Вместе с тем, фактически они имеют все права и несут обязанности, в том числе, в части расходов по содержанию общего имущества совместного домовладения. 

С учетом установленного в ст. 11 текущей редакции, в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящихся в общей долевой собственности. обязан участвовать собственник недвижимого имущества совместного домовладения. Таким образом, при буквальном толковании нормы можно сделать вывод, что унитарные предприятия, несущие расходы по содержанию общего имущества совместного домовладения, не вправе относить эти расходы на затраты, что ставит унитарные предприятия в неравное положение по сравнению с другими организационно-правовыми формами юридических лиц. Кроме того, собственник имущества (учредитель унитарного предприятия) может не иметь достаточных средств для содержания общего имущества, т.к. эксплуатацию объектов недвижимого имущества осуществляет не он, а унитарное предприятие, и право на получение доходов от такой эксплуатации также будет иметь предприятие.

Законом предусматривается распространение термина «участник совместного домовладения» не только на собственников объектов недвижимого имущества, но и на лиц, которые в отношении этих объектов обладают ограниченными вещными правами.

Кроме этого, участниками совместного домовладения также будут лица, которые финансировали строительство изолированных помещений в нежилом капитальном строении вне зависимости от осуществления государственной регистрации прав на них.

3. Возникновение совместного домовладения.

Возникновение отношений по совместному домовладению будет связываться не с моментом государственной регистрации права собственности на расположенные в капитальном строении помещения, а с датой государственной регистрации создания строения, в котором в соответствии с предоставленными для регистрации документами (как правило, справками о распределении изолированных помещений между кандидатами в правообладатели) отдельные помещения будут находиться в собственности разных лиц. 

Дополнительно в Законе урегулировано, что отношения по совместному домовладению будут возникать также при вычленении из капитального строения нескольких изолированных помещений, которые будут принадлежать разным собственникам. Такая ситуация может иметь место на практике, когда здание находится в общей долевой собственности нескольких лиц, которые принимают решение о прекращении долевой собственности с передачей взамен каждому из них изолированных помещений, образуемых путем вычленения.

Сохранено общее правило, при котором совместное домовладение возникает при переходе права собственности на расположенные в нежилом капитальном строении объекты недвижимого имущества к 2 или более лицам. На практике это связано с продажей в здании, принадлежащем одному лицу, одного или нескольких помещений из общего объема, представляющего собой всю внутреннюю пространственную часть здания, разным лицам.

4. Управление общим имуществом.

С вступлением в силу Закона будут возможны следующие способы управления общим имуществом совместного домовладения:

— непосредственно участниками совместного домовладения (при условии, что число собственников помещений не превышает 15);

— организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения (новый способ);

— уполномоченным лицом (организация, назначаемая исполкомом – новый способ применительно к совместному домовладению в нежилых зданиях);

— товариществом собственников;

— иным способом, предусмотренным законодательными актами (в настоящее время отсутствуют).

Законом установлено, что один из способов управления может быть выбран на общем собрании не единогласно всеми, а квалифицированным большинством участников совместного домовладения – если лица, принявшие участие, в совокупности обладают не менее чем 2/3 голосов от общего количества. В действующей в настоящее время редакции установлено правило о необходимости более 2/3 голосов участников для принятия решения, но одновременно с этим существует возможность принятия решения на повторном собрании, если первоначальное не состоялось по причине отсутствия кворума, 2 или более участниками, обладающими не менее, чем 1/4 голосов от общего их количества. Закон после его вступления в силу не будет содержать случаев, когда для принятия решения будет достаточно менее 2/3 голосов.

Расширение перечня случаев, когда непосредственное управление возможно без создания товарищества собственников

В действующей редакции Закона возможность управления общим имуществом участниками совместного домовладения непосредственно без создания юридического лица ограничена 5 помещениями в нежилом капитальном строении.

При этом зачастую встречались ситуации, когда в объекте, включающем 5 и более изолированных помещений, возникали отношения по совместному домовладению, при которых преимущественная часть общей площади принадлежала бывшему собственнику капитального строения и незначительная часть – иному лицу. При этом единственным возможным способом управления являлось товарищество собственников, что увеличивало затраты на управление: необходимо было создать такое товарищество, принять в штат председателя, бухгалтера, инженеров и рабочих, которые зачастую есть в штате бывшего собственника; осуществить передачу прав на землю. В определенных ситуациях перевыставление собственниками счетов товарищества и затрат на его содержание арендаторам может создавать  дополнительные обороты для целей налогообложения; возможно налогообложение оборотов по передаче затрат на строительство инженерных сетей товариществу. Кроме этого, создание товарищества в таких случаях может усложнять эксплуатацию – возникает необходимость передачи инженерных сетей, эксплуатация которых вполне может осуществляться бывшим собственником капитального строения.

С целью преодоления таких сложностей для ряда ситуаций изменена ст. 15 Закона. Теперь управление общим имуществом совместного домовладения непосредственно участниками совместного домовладения осуществляется в случае, если объекты недвижимого имущества находятся в собственности не более 15 лиц. При этом участниками совместного домовладения может быть выбран иной способ управления общим имуществом совместного домовладения. Разница между 5 помещениями как критерием обязательности создания товарищества и 15 собственниками помещений в здании очевидна.

Управляющая организация (в том числе назначаемая исполкомом) – новый способ управления общим имуществом

Закон дополнен новым способом управления общим имуществом – организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения. Управление осуществляется на основании договора на управление общим имуществом совместного домовладения. К руководителю организации и его заместителям установлены особые требования к образованию и опыту работы.

В определенных случаях, если участниками совместного домовладения по истечении 8 месяцев с момента возникновения совместного домовладения не был выбран способ управления общим имуществом либо если не обеспечивается надлежащая сохранность и эксплуатация общего имущества, если общее собрание участников совместного домовладения инициировал местный исполком по установленным вопросам и это собрание не состоялось либо не имело кворума, для управления может быть назначено уполномоченное лицо от исполкома, с которым заключается договор на управление общим имуществом совместного домовладения. Это нововведение во многом аналогично установленному для отношений по совместному домовладению в жилых домах.

Следует отметить, что для такой ситуации значительно снижены требования по количеству голосов. Для того, чтобы определить участника совместного домовладения, которому будут предоставлены полномочия на заключение договора с назначенным исполкомом уполномоченным лицом, будет достаточно участие не менее, чем 2 участников отношений по совместному домовладению и голосование «за» не менее чем 1/2 голосов участников, принявших участие в таком собрании (п.5 ст.17 Закона).

5. Порядок уменьшения и увеличения размера общего имущества совместного домовладения, а также его передачи.

Согласно части третьей ст. 9 действующей редакции закона, не подлежит отчуждению либо передаче в пользование одному или нескольким собственникам и (либо) иным лицам общее имущество, если его отчуждение либо передача в пользование делают невозможной для других собственников реализацию их прав собственности. Иное общее имущество может отчуждаться или передаваться в пользование одному или нескольким собственникам и (либо) иным лицам на основании решения, принятого единогласно всеми собственниками.

Законом в общем сохранены те же подходы, но конкретизирована терминология. Согласно п. 3 ст. 7 Закона, уменьшение/увеличение размера общего имущества, в том числе в результате отчуждения, передача общего имущества совместного домовладения во владение и (или) пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения, производятся по решению общего собрания участников совместного домовладения, принятому единогласно всеми участниками совместного домовладения.

Неясно, почему при разработке и принятии Закона были проигнорированы подходы, установленные для совместного домовладения в жилых домах в п.6 ст.150 ЖК, согласно которой отчуждение части общего имущества совместного домовладения, находящегося в долевой собственности, производится по решению общего собрания участников совместного домовладения с согласия 2/3 от общего количества участников совместного домовладения, и в п.7 ст. 159 ЖК. 

В соответствии с нормой п.7 ст. 159 ЖК к исключительной компетенции общего собрания участников совместного домовладения относится принятие решений по вопросам отчуждения либо передачи общего имущества совместного домовладения во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения, либо уменьшения размера общего имущества совместного домовладения в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки. Решение считается принятым, если на правомочном общем собрании за него проголосовали 2/3 участников совместного домовладения от общего количества участников совместного домовладения.

По нашему мнению, установление прозрачных правил распоряжения общим имуществом в нежилых зданиях, с возможным закреплением компенсационных механизмов для устранения диктата воли крупных собственников, но при этом не требующего единогласия всех собственников позволило бы снизить напряженность в ряде объектов, снизить площадь мест общего пользования, фактически используемых одним собственником, и размер затрат на содержание такого имущества, компенсируемых всеми участниками.

6. Исключение регулирования прав на участок для обслуживания объекта совместного домовладения из сферы применения закона

Согласно статье 1 действующей редакции закона, установлено определение термина «общее имущество», к которому в числе прочего относится право землепользования. Дополнительно к этому в части первой ст.10 устанавливается, что земельный участок для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения предоставляется собственникам этого имущества в пользование, владение или продается в частную собственность в порядке, предусмотренном земельным законодательством Республики Беларусь.

В соответствии со статьей 11 действующей редакции закона, собственник недвижимого имущества совместного домовладения обязан участвовать в расходах по содержанию и ремонту объектов недвижимого имущества, находящихся в общей долевой собственности. Собственники недвижимого имущества совместного домовладения несут расходы по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально их доле в праве обшей собственности на это имущество.

В соответствии с п.2 Инструкции о порядке определения общих размеров обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, утвержденной Постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь, Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь, Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 12.05.2015 №12/17/17 (далее – Инструкция №12/17/17), содержание общего имущества – техническое обслуживание общего имущества, в том числе лифта, санитарное содержание общего имущества, коммунальные и другие услуги, потребленные собственниками недвижимого имущества совместного домовладения и оборудованием непосредственно на площадях, относящихся к общему имуществу, либо связанные с его содержанием, текущим и капитальным ремонтом.

Указанная выше инструкция не регулирует вопросы, связанные с содержанием земельного участка и несением расходов по уплате земельного налога либо арендной платы за землю.

В пункте 12 ст. 243 Налогового кодекса Республики Беларусь установлены обязанности участников отношений по совместному домовладению, возникших в жилых домах, возмещать землепользователям суммы земельного налога за земельные участки, предоставленные для строительства и (или) обслуживания таких домов.

Аналогичная норма в Налоговом кодексе о возмещении сумм земельного налога участниками отношений по совместному домовладению в нежилых объектах отсутствует.

Если говорить о судебной практике, сложившейся по вопросам взыскания сумм невозмещенного кем-либо из участников отношений по совместному домовладению налога в качестве неосновательного обогащения, то она отличается в зависимости от назначения объекта совместного домовладения: в жилых домах взыскание возможно, в нежилых зданиях – нет, в связи с отсутствием норм в Налоговом кодексе и Инструкции №12/17/17. Исходя из разъяснений налоговых органов, без наличия гражданско-правовых отношений между землепользователем и лицами, являющимися собственниками помещений в нежилом объекте совместного домовладения, какое-либо возмещение затрат по уплате земельного налога либо арендной платы за землю не имеет под собой оснований, в связи с чем принудительное взыскание этих сумм невозможно.

В Законе право на земельный участок закономерно исключено из перечня имущества, относящегося к общему. По нашему мнению, с учетом того, что без наличия земельного участка невозможно осуществлять содержание общего имущества, необходимо дополнительное регулирование вопроса несения расходов на уплату земельного налога или арендной платы, если они понесены одним из участников отношений, являющихся землепользователем, либо в случаях, если землепользователем будет являться управляющая организация, с отнесением таких расходов к расходам по содержанию общего имущества.

7. Распределение голосов на общем собрании участников совместного домовладения.

В действующей редакции закона порядок подсчета голосов был установлен только для случаев принятия решений о выборе способа управления общим имуществом (ч.3 ст.17 действующей редакции) – каждый собственник на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально размеру его доли в праве собственности на общее имущество. Для остальных решений, которые могут приниматься участниками отношений на собраниях, порядок подсчета установлен не был, на практике же нормы ч.3 ст.17 применялись по аналогии.

Согласно п.2 ст.8 Закона, собственник объекта недвижимого имущества на общем собрании участников совместного домовладения обладает количеством голосов, пропорциональным размеру его доли в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения.

Количество голосов участника совместного домовладения, которому принадлежит (будет принадлежать) объект недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, на общем собрании участников совместного домовладения соответствует количеству голосов собственника этого объекта недвижимого имущества.

В случае, если объекты недвижимого имущества, находящиеся (поступающие) в собственности одного лица, принадлежат (будут принадлежать) нескольким участникам совместного домовладения на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, количество принадлежащих собственнику объектов недвижимого имущества голосов на общем собрании участников совместного домовладения распределяется между такими участниками совместного домовладения соразмерно общей площади объектов недвижимого имущества, которые принадлежат (будут принадлежать) им на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления.

8. Конкретизация права товарищества собственников на обращение в суд с иском по вопросам, связанным с общим имуществом.

Согласно абз. 4 ст. 24 действующей редакции закона, товарищество должно обеспечивать соблюдение интересов всех его членов при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью, распределении между собственниками расходов по содержанию и ремонту недвижимого имущества совместного домовладения.

Хозяйственный процессуальный кодекс в ст. 6 устанавливает перечень лиц, имеющих право на обращение в суд в целях защиты своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

На практике, большинство случаев инициирования судебных разбирательств товариществами связано с возвратом общего имущества, ранее незаконно отчужденного либо переданного в пользование третьих лиц без получения согласия участников отношений по совместному домовладению. Ответчики по таким делам зачастую заявляют об отсутствии у товарищества права на иск, поскольку интересы товарищества уменьшением объема общего имущества непосредственно не затрагиваются. Косвенно право товарищества собственников на иск можно считать вытекающим из содержания абз. 4 ст.24 действующей редакции закона.

В ст. 34 Закона четко установлено право товарищества на обращение с исками в суд от имени членов товарищества собственников по вопросам сохранности общего имущества совместного домовладения, устранения препятствий в пользовании общим имуществом совместного домовладения и иными исками в отношении общего имущества совместного домовладения.

9. Устав товарищества.

Примерную форму устава после вступления Закона в силу будет устанавливать не Совет Министров, а Государственный комитет по имуществу. Устав будет утверждаться общим собранием участников совместного домовладения, на котором принято решение о создании товарищества собственников. Норма о возможности создания товарищества собственников  во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании застройщиком, содержащаяся в ч.4 ст.20 действующей редакции, исключена. После вступления Закона в силу застройщики не смогут создавать товарищества собственников без проведения соответствующих собраний участников совместного домовладения.

Если товарищества собственников зарегистрированы до 08.07.2021, они обязаны привести в соответствие с Законом свои уставы при первом внесении в них изменений и (или) дополнений, начиная с 08.07.2021.

При этом, до приведения устава в соответствие с изменениями он будет действовать лишь в части, которая не противоречит Закону.

10. Дополнительное регулирование, приведение в соответствие

Дополнительно стали регулироваться:

• права и обязанности участников совместного домовладения;
• гарантии на получение ими информации о деятельности лиц, уполномоченных на управление общим имуществом совместного домовладения, а также на получение документов, связанных с деятельностью по управлению общим имуществом совместного домовладения.

Ввиду изменений, необходимо привести в соответствие документы, связанные с организацией совместного домовладения и выполнить необходимые действия:

• если договоры о совместном домовладении и иные договоры, предусматривающие управление общим имуществом совместного домовладения, заключены до 08.07.2021, их необходимо привести в соответствие с Законом в течение 6 месяцев со дня вступления его в силу, т.е. по 07.01.2022 включительно. До приведения договоров в соответствие с изменениями они будут действовать лишь в части, которая не противоречит Закону.
• в течение 2 лет со дня вступления в силу, т.е. по 07.01.2023 включительно, организации, управляющие общим имуществом совместного домовладения, уполномоченные лица, товарищества собственников должны обеспечить назначение (избрание) руководителей и заместителей руководителей таких организаций и председателей правления товариществ собственников в соответствии с установленными требованиям.
• в течение 6 месяцев с 08.07.2021 участниками совместного домовладения должно быть принято решение о выборе способа управления нежилым капитальным строением (зданием, сооружением), если совместное домовладение в отношении данного имущества возникло до 08.07.2021 и не был определен способ управления общим имуществом. О выбранном способе должен быть уведомлен местный исполком. Если местный исполком не получит соответствующую информацию в течение 8 месяцев с 08.07.2021, он обязан ее запросить и получить ответ в установленном порядке.
• в течение 6 месяцев с 08.07.2021 товарищества собственников должны быть реорганизованы путем слияния или присоединения с образованием 1 товарищества собственников для управления общим имуществом совместного домовладения, если до 08.07.2021 товарищества собственников созданы для управления отдельными частями данного нежилого капитального строения (здания, сооружения). В этом случае товарищества собственников заключают договор о слиянии или присоединении.