По общему правилу, не вправе применять упрощенную систему организации и индивидуальные предприниматели, сдающие в аренду, предоставляющие в иное возмездное пользование капитальные строения (здания, сооружения), их части, не находящиеся у них на праве собственности (общей собственности), хозяйственного ведения, оперативного управления, (п. 2.1.5. ст. 324 Налогового кодекса (особенная часть) в ред. от 01.07.2022).

Так возможно ли применять УСН, если организация собирается сдавать в аренду общее имущество совместного домовладения? Разберем на примере.

Здание торгового центра разделено на изолированные помещения,
принадлежащие на праве собственности нескольким юридическим лицам, проведены необходимые процедуры государственной регистрации.
Согласно проекту вычленения помещений в здании торгового центра, составленного агентством по государственной регистрации, помимо изолированных помещений, зарегистрированных как собственность нескольких юридических лиц, есть помещения, являющиеся общим имуществом совместного домовладения и обслуживающих более, чем одного собственника. К ним относятся, например, санузлы, коридоры, тепло- и водомерный узел, трансформаторная подстанция, вентиляционные камеры, электрощитовая, тамбуры, помещения уборочного инвентаря и другие, в зависимости от специфики объекта. Конкретные доли собственников помещений в здании на эти помещения не устанавливаются и не регистрируются.
Между юридическими лицами-собственниками подписан договор
совместного домовладения, в котором установлено, что по соглашению со
всеми собственниками одно из юридических лиц (далее – управляющая компания) осуществляет непосредственное управление общим имуществом (в штате состоят уборщики, охранники, обслуживающие места общего пользования) и может сдавать в аренду площади, относящиеся к местам общего пользования (речь идет о небольших павильонах-островках в коридорах торгового центра). Есть протокол, по которому эти места общего пользования переданы в пользование управляющей компании с правом их сдачи в аренду.
Управляющая компания применяет упрощенную систему налогообложения (основной вид деятельности – сдача недвижимости в аренду).

Управляющая компания в описанной ситуации сможет применять УСН при сдаче в аренду общего имущества совместного домовладения. Связано это с тем, что сдача в аренду (передача в финансовую аренду (лизинг)), предоставление в иное возмездное пользование имущества, являющегося общей собственностью, лицом, управляющим этим имуществом, либо садоводческим товариществом (гаражным кооперативом, дачным кооперативом, кооперативом, осуществляющим эксплуатацию автомобильных стоянок), не лишает такие лицо, товарищество (кооператив) права применения упрощенной системы. Это же исключение касается и случаев исполнения доверительным управляющим договора доверительного управления (ч. 2 п. 2.1.5. ст. 324 Налогового кодекса).

Следует отметить, что данное исключение не распространяется на научно-технологические парки, инкубаторы малого предпринимательства, а также в случае привлечения комиссионера (поверенного) или иного лица, действующего на основании договора комиссии, поручения или иного аналогичного гражданско-правового договора (ч. 3 ст. п. 2.1.5. ст. 324 Налогового кодекса).