Общие положения
Земельный сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливаемое для обеспечения прохода, проезда, прокладки и эксплуатации линейных сооружений, обеспечения водоснабжения и мелиорации, размещения геодезических пунктов, а также для иных целей, которые не могут быть обеспечены без предоставления такого права (п. 1.19. ст.1 Кодекса «О земле»).
Землепользователи земельных участков и собственники иной недвижимости, обремененных сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование недвижимостью (п. 4 ст. 268 ГК, ч. 3 ст. 21 КоЗ).
Стороны вправе установить размер такой платы по договоренности между собой (п. 3 ст. 268 ГК, ч. 3 ст. 21 КоЗ).
Если стороны не достигли согласия по этому вопросу, размер платы может определить суд (п. 3 ст. 268 ГК, ч. 3 ст. 57 КоЗ).
В случае, если размер платы за пользование земельным сервитутом устанавливает суд, он учитывает вещное право на земельный участок, обременяемый сервитутом, срок действия сервитута и другие заслуживающие внимания обстоятельства (ч. 5 п. 13 постановления Пленума ВС от 22.12.2011 № 9).
Законодательство не содержит требований к расчету платы за сервитут и определению границ сервитута. Однако, исходя из судебной практики, можно выделить следующие факторы, на которые стоит обратить внимание.
Практика по определению платы за сервитут
Проанализировав судебную практику из открытых источников, можно выделить следующие факторы, влияющие на размер платы за сервитут:
1) расходы по уплате земельного налога;
Пример: Суд удовлетворил требование об установлении платы за сервитут. При определении ее размера он исходил из документально подтвержденных обязательств истца по уплате земельного налога в отношении части земельного участка, обремененного сервитутом. При этом суд учел, что истец и ответчик совместно в равных долях владели и пользовались частью земельного участка, обремененного сервитутом (постановление судебной коллегии по экономическим делам ВС от 18.06.2019 по делу N 202-8/2018/331А/674К).
2) размер земельного участка, для использования которого установлен сервитут;
Пример: Стороны заключили договор о сервитуте. Сторона, в пользу которой был установлен сервитут (истец), обратилась в суд с требованием об изменении (уменьшении) платы за сервитут. Суд установил, что площадь участка, находящегося в аренде у истца (0,1644 га), значительно меньше площади участка, находящегося на праве постоянного пользования у ответчика (1,8465 га). При этом площадь части земельного участка, обремененной сервитутом, составляет 0,0744 га. С учетом этого требование было удовлетворено. Плата за сервитут в пользу ответчика была установлена в размере, равном налогу за земельный участок площадью 0,0061 га, ежеквартально, т.е. пропорционально площади земельного участка, находящего в аренде у истца (решение экономического суда Могилевской области от 23.07.2019 по делу N 89-9/2019).
3) характер причиняемых неудобств собственникам недвижимости и землепользователям в связи с установлением сервитута, площадь земельного сервитута, количество объектов растительного мира, которые подвергаются повреждению;
Пример: Истец обратился в суд с требованием об установлении постоянного земельного сервитута для подключения его дома к централизованной системе канализации. Суд требование удовлетворил. При этом при определении платы за сервитут он учел срок установленного сервитута, вид вещного права на земельный участок, характер причиняемых ответчикам неудобств, особенно в год выполнения строительно-монтажных работ, площадь земельного сервитута, количество объектов растительного мира, которые подвергаются повреждению (определение судебной коллегии по гражданским делам ВС от 21.03.2019).
4) арендную плату, которую уплачивает собственник или землепользователь недвижимости, обремененной сервитутом.
Пример: Сторона, земельный участок которой был обременен сервитутом (истец), обратилась в суд с требованием об установлении платы за него. Истец пользовался земельным участком, в отношении части которого был установлен сервитут, на основании договора аренды. Суд установил плату за сервитут в т.ч. исходя из размера арендной платы, площади земельного участка, обремененного сервитутом (постановление судебной коллегии по экономическим делам ВС от 14.03.2017 по делу N 227-12/2016/247К).
Практика установления границ сервитута
Договор, устанавливающий сервитут на земельный участок, подлежит государственной регистрации согласно п. 22.11 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200.
Документы, необходимые для регистрации договора:
— заявление;
— паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
— соответствующий договор с приложением схемы границ сервитута — в случае государственной регистрации договора, предусматривающего установление сервитута (схема границ сервитута к договору, предусматривающему установление сервитута, не прилагается, если границы пользования обременяемым объектом недвижимого имущества совпадают с границами данного объекта и об этом сделана соответствующая отметка в договоре);
— документы, подтверждающие внесение платы.
Ключевых особенностей либо требований по установлению границ сервитута судебная практика, содержащаяся в отрытым доступе, не выделяет.
В редких случаях, когда суд оценивает границы сервитута можно выделить общий подход – выделенный сервитут своими границами должен в полной мере соответствовать назначению, для которого он выделяется (если только проезд – то свободное движение без нарушения ПДД в данной местности и природоохранных требований). Если сервитут предусматривает дополнительные опции (место для маневрирования, разворота) – то границы сервитута должны в полной мере соответствовать выбранным целям.
Пример: Предложенный истцом вариант сервитута для обслуживания принадлежащего ему здания склада-магазина предусматривает выделение границ безопасного маневрирования, границ безопасного разворота, полосы для проезда грузового транспорта, опасной зоны для транспортировки грузов у грузового автомобиля, зоны работы погрузчика, опасной зоны для транспортировки грузов у стен здания, что, в свою очередь, предполагает фактическое выделение истцу земельного участка площадью 584 кв.м на земельном участке ответчика общей площадью 0,3257 га (Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 25 августа 2020 г. (дело N 136-13/2019/46А/839К).