Строительство в Беларуси продолжается.

Поскольку собственных средств у заказчика строительства не всегда хватает на весь комплекс работ, может возникать потребность в привлечении сторонних денежных средств. Поскольку до регистрации объекта недвижимости, которая возможна только после завершения его строительства и приемки в эксплуатацию, объект не считается созданным, а сделки с ним не заключаются.

Соответственно, стороны фиксируют свои договоренности на этом этапе различными способами – путем одновременного заключения предварительного договора купли-продажи и договора займа, соглашения о задатке, включения условий об обеспечительном платеже в предварительный договор, либо путем заключения договоров долевого участия в строительстве, простого товарищества, а иногда даже путем приобретения статуса участника в хозяйственном обществе-заказчике строительства.

Не вдаваясь в преимущества и недостатки каждой из указанных форм, остановимся на той из них, которая пока оставлена законодателем в стороне от правового регулирования — долевом строительстве нежилой (коммерческой) недвижимости. Все правовые акты, регулирующие долевое строительство, касаются исключительно жилых помещений, а также нежилых – при их расположении в многоквартирном жилом доме. При этом практика пошла по пути отрицания возможности применения таких актов к долевому строительству коммерческой недвижимости по аналогии.

Преимуществом и недостатком договора долевого участия в строительстве нежилой недвижимости является полная свобода сторон в определении условий их соглашения. С одной стороны, застройщик и дольщик вправе закрепить любое согласованное ими условие, с другой стороны, отсутствие конкретных требований, соблюдение которых необходимо, может повлечь серьезные усилия для разрешения спора при его возникновении.

Рассмотрим отдельные моменты, на которые надо обратить внимание при заключении договора.

Какие условия стоит предусмотреть в договоре?

Отсутствие специального правового регулирования о договоре долевого участия в строительстве позволяет основываться на общих положениях Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) о договоре. В силу ст. 402 ГК договор считается заключенным, если в нем закреплены условие о предмете, обязательные по законодательству условия, а также другие согласованные сторонами условия. Из этого следует, что застройщику и дольщику достаточно определить предмет соглашения о долевом строительстве. Однако судьи склонны к определению следующего минимума: предмет договора, цена и сроки строительства.

Вместе с тем, рекомендуем не придерживаться принципа «меньше — лучше» при составлении проекта договора участия в долевом строительстве нежилой недвижимости. Любые разногласия, неточности или вопросы будут разрешаться на базе текста договора и общих положений ГК. При разрешении спора суд не будет применять нормы о строительном подряде или купле-продаже, ограничившись только подразделом 1 Раздела 3 ГК.

С учетом этого необходимо максимально полно урегулировать условия сделки при ее заключении. Обязательно стоит определить в договоре следующие условия:

— предмет договора.

Застройщик за счет средств дольщика в сроки, установленным договором, обеспечивает возведение согласованного сторонами объекта долевого строительства и передает его в собственность дольщика с учетом всех условий договора, а дольщик обязуется уплатить цену объекта долевого строительства и принять его в порядке, предусмотренном договором.

В предмете договора рекомендуем идентифицировать объект долевого строительства в рамках сведений, которые имеются на момент заключения договора: наименование и вид объекта, его место нахождения, общая площадь, данные проекта, по которому будет осуществляться строительство, и данные разрешительных документов, а также характеристики объекта (планировка, назначение, количество этажей, материал стен, объем выполнения отделочных работ и устанавливаемое в объекте долевого строительства инженерное оборудование и т.д.). Предмет договора стоит дополнить сведениями о земельном участке, на котором будет возводиться объект: кадастровый номер, место нахождения, площадь и целевое назначение.

— цена объекта долевого строительства и порядок ее оплаты.

Расчеты дольщика с застройщиком как правило осуществляются в рамках предоплаты, поскольку строительство ведется с использованием ресурсов дольщика. На практике распространена модель внесения авансовых платежей по частям в соответствии с графиком. Цена договора может определяется исходя из согласованной сторонами цены строительства за 1 кв.м. или за весь объект. При этом в цену строительства включаются стоимость возведения объекта и затраты застройщика за организацию и обеспечение строительства. С учетом разницы в подходах к определению общей площади объекта при проектировании и при технической инвентаризации завершенного строительством объекта зачастую договором устанавливаются обязанности сторон по перерасчету цены объекта после проведения его технической инвентаризации, однако стороны могут предусмотреть, что цена договора вне зависимости от изменения площади останется неизменной.

— срок строительства объекта долевого строительства и порядок его приемки-передачи.

Срок строительства включает в себя срок начала строительства и срок ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию. Вместе с тем, стороны вправе договориться, что срок строительства может быть продлен ввиду изменения проектной документации, связанного с введением новых технических регламентов или по заданию дольщика, просрочки исполнения дольщиком обязательств и иных факторов.

Зачастую застройщик включает в договоры условие об изменении срока передачи объекта в случае принятия исполкомом решения о согласовании изменения (продления) срока строительства объекта, предусмотренного п.17 правил стройподряда. Следует помнить, что такое изменение (продление) сроков производится в силу различных причин, в том числе не связанных с дольщиком – например, отсутствием достаточного финансирования или низкого качества проектной документации, в связи с чем необходимо внимательно изучать проект договора, и настаивать на формулировании сбалансированных условий.

Передача объекта долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи объекта. В договоре важно предусмотреть срок, в рамках которого должна быть совершена передача объекта. Дополнительно стороны могут предусмотреть условия, при соблюдении которых передача может состояться: после совершения государственной регистрации создания капитального строения, представляющего собой объект долевого строительства, или в котором расположено изолированное помещение, являющееся таким объектом, или после полной оплаты дольщиком цены договора и т.д.

— права и обязанности сторон.

В связи с отсутствием специальных норм о долевом строительстве коммерческой недвижимости в договор следует включить раздел о правах и обязанностях участников сделки. Более подробно мы остановимся на них в следующей публикации.

— гарантийное обязательство застройщика.

Застройщик обязуется в течение гарантийного срока устранить недостатки, обнаруженные в полученном дольщиком объекте и отраженные в акте приема-передачи, либо выявленные позже, но не позднее последнего дня гарантийного срока. Гарантийный срок исчисляется со дня ввода объекта в эксплуатацию. Вместе с тем стороны могут предусмотреть случаи, когда застройщик освобождается от проведения «восстановительных» работ даже в течение гарантийного срока – например, при возникновении дефектов вследствие проведенной дольщиком самовольной перепланировки и переоборудования объекта.

Для дольщика целесообразно включать в договоры условия о возможности привлечения третьих лиц для выполнения работ по гарантийному устранению дефектов в случае уклонения застройщика от своей обязанности, с последующим отнесением понесенных издержек на счет застройщика.

— ответственность сторон.

Участники сделки вправе предусмотреть условия об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора долевого участия в строительстве. Под ненадлежащем исполнением стоит понимать несвоевременное внесение дольщиком платежей, необоснованное уклонение от подписания акта приема-передачи, ввод объекта в эксплуатацию с нарушением сроков, несвоевременные передачу объекта или устранение дефектов в нем и т.д. В таких случаях на виновную сторону возлагается ответственность в форме уплаты неустойки, взыскания процентов или возмещения убытков.

— изменение договора и прекращение обязательств.

По общему правилу, изменение и расторжение договора осуществляются по соглашению сторон. В таком случае стороны договора должны подписать дополнительное соглашение об изменении (расторжении) договора. Вместе с тем договор долевого участия в строительстве может содержать условие о случаях, когда его расторжение возможно по требованию одной из сторон или путем одностороннего отказа.

В том случае, если исполнение обязательств по оплате выполняется в белорусских рублях с привязкой к эквиваленту сумм в иностранной валюте, целесообразным является включение в договор условий о порядке расчета сумм, подлежащих возврату, например, при расторжении договора или его прекращении до исполнения – например, исходя из размера эквивалента по курсу, установленному на дату возврата, но не менее фактически перечисленной суммы в белорусских рублях.

Регистрация договора.

Договоры долевого участия в отношении жилых объектов, а также нежилых помещений в жилых зданиях подлежат государственной регистрации в исполкоме. Это является определенной гарантией того, что претендовать на помещение, на строительство которого вы перечислили свои деньги, будете только вы.

Применительно к объектам коммерческой недвижимости такого правила нет, при наличии споров суды обычно принимают решения о передаче помещения тому из дольщиков, который первым заключил договор долевого участия, а все остальные жертвы недобросовестного застройщика имеют лишь право требования возврата денежных средств. В данной связи нужно быть максимально осторожным при проверке застройщика, его репутации и документов.

 

Будем признательны за ваши вопросы по теме, которые мы будем использовать для подготовки материала дальнейших постов.