- Наличие согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду.
Для передачи имущества в субаренду арендатору необходимо согласие арендодателя (ч. 1 п. 2 ст. 586 ГК).
Однако если в силу спешки при заключении договора, недобросовестности арендатора, нежелания сторон уведомлять арендодателя о заключаемой сделке или наличия других причин нарушена императивная норма законодательства о получении согласия арендодателя – нужно быть готовыми к последствиям.
Сдача имущества в субаренду без согласия арендодателя влечет признание договора субаренды ничтожным.
Так, в решении от 30.08.2016 экономический суд Минской области удовлетворил исковые требования о признании договора субаренды ничтожным в связи с отсутствием согласия арендодателя (истца) сдавать арендованное имущество в субаренду на основании статьи 169 ГК.
Рекомендация для субарендатора.
Перед заключение договора запросить у потенциального арендатора подтверждение наличия согласия арендодателя.
Оно может быть выражено в виде соответствующего пункта в договоре аренды (например, «Арендатор вправе сдать помещение в субаренду без наличия отдельного письменного согласия Арендодателя») и при этом данное условие не должно быть исключено последующими дополнительными соглашениями.
Наличие такого пункта исключает риск признания договора субаренды ничтожным. Так, в решении по делу №6-20/2020 суд указал, что в договоре аренды стороны предусмотрели право арендатора по своему усмотрению (без согласия арендодателя) сдавать помещения в субаренду, в связи с чем требование о его признании ничтожным не может быть удовлетворено (Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 10.08.2021)
Если в договоре аренды нет условий, указывающих на право арендатора на субаренду, то арендатор должен получить согласие арендодателя в письменной форме: либо в виде дополнительного соглашения к договору аренды, либо в виде отдельного документа, из которого такое согласие будет следовать явно.
- Правильная идентификация объекта субаренды.
При заключении договора субаренды важно уделить должное внимание правильному определению объекта субаренды.
В договоре аренды (субаренды) должны быть указаны данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 578 ГК).
Отсутствие в договоре информации, позволяющей идентифицировать объект субаренды, может являться основанием для признания такого договора незаключенным.
Так, в деле № 11-6/2018/55А судом было установлено, что стороны подписали договор субаренды, согласно которому субарендатор 1 передает субарендатору 2 часть асфальтированной площадки, находящейся на АЗС. Иной информации, позволяющей идентифицировать объект аренды, текст договора не содержал. Суд пришел к выводу, что договор субаренды не заключен (Постановление апелляционной инстанции экономического суда Брестской области от 23.04.2018).
Рекомендация для субарендатора.
Для исключения споров, связанных с незаключенностью договора субаренды, сторонам следует в договоре точно идентифицировать объект субаренды, указать его индивидуализирующие признаки и характеристики.
Примерный перечень основных данных об объекте недвижимого имущества, позволяющих его идентифицировать, приведен в абз. 14 ч. 1 ст.1 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
Дополнительными данными, позволяющим идентифицировать объект аренды (субаренды), могут быть сведения, содержащиеся в подписанном сторонами передаточном акте, приложении к договору в виде плана, схемы, выкопировки, иной документации, содержащей признаки или характеристики объекта.
Так, в деле № 81-8/А/1А/К суд указал, что в договоре субаренды содержатся данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (п.1.1 договора, план — схема помещений, подписанная представителями сторон — Приложение № 1, акт приема-передачи части капитального строения) (Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь 23 марта 2021 г.).
Если перечисленные выше риски могут быть исключены сторонами на преддоговорной стадии, то об «объективных» рисках, возникновение которых не может быть предупреждено, необходимо помнить.
- Досрочное прекращение договора аренды – конец субаренды?
По общему правилу, договор субаренды прекращается в случае досрочного прекращения договора аренды, если в договоре аренды стороны не предусмотрят иное (п. 1 ст. 589 ГК).
Однако у любого правила всегда есть исключения.
Субарендатор имеет право заключить самостоятельный договор аренды на условиях прекратившего свое действие договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды (п. 1 ст. 589 ГК).
Обращаем внимание, что заключение договора аренды с субарендатором – это право, а не обязанность арендодателя.
Так, в деле №150-24/2020/831А/917К суд отметил, что исходя из принципа свободы договора, учитывая, что понудить сторону к заключению договора возможно только в том случае, если обязанность заключить такой договор следует из положений законодательства или добровольно принятого обязательства, соответственно, при досрочном прекращении договора аренды право субарендатора на заключение с ним договора аренды не порождает у арендодателя обязанности заключить такой договор (Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 15.09.2020).
- Недействительность договора аренды – какова судьба у договора субаренды?
Если договор аренды является ничтожным, то ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (п. 2 ст. 589 ГК).
Так, в деле №155ЭИП204/К294-24/2020 все судебные инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, пришли к выводу, что поскольку договор аренды признан в судебном порядке недействительным с даты его заключения и не влечет никаких юридических последствий, то и договор субаренды является ничтожным, как не соответствующий требованиям ст. 579 ГК, определяющей право собственника сдавать имущество в аренду (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 02.02.2021 ).
Будем признательны за ваши вопросы по теме, которые мы будем использовать для подготовки материала дальнейших постов.