Вниманию арендаторов госнедвижимости: осенью 2023 года необходимо изменить договоры аренды
В мае 2023 года был подписан Указ Президента № 138, которым утверждены два положения:
— о порядке сдачи в аренду (передачи в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь,
— о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества.
Указанные положения с 20 ноября 2023 года заменят аналогичные, которые действовали с 2012 года. Стороны договоров аренды госнедвижимости должны привести их условия в соответствие с новыми правилами.
На какие условия необходимо обратить внимание при внесении изменений в договор?
-
Почасовая аренда.
При почасовой аренде договор должен будет включать условия о количестве часов фактического использования объекта, а в случае периодической аренды — график аренды. В случае, если такие изменения не будут внесены в действующие договоры, предусматривающие почасовую или периодическую аренду, по нашему мнению будет существовать риск признания договора заключенным по модели постоянной аренды, либо условия договора не будут считаться согласованными.
-
Изменение составляющих для определения размера арендной платы, которое потребует закрепления в договоре аренды новых условий расчета арендной платы.
А) Коэффициенты спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды смогут устанавливаться в диапазоне от 0,3 (а не от 0,5, как сейчас) до 3.
Б) Увеличены ставки в базовых арендных величинах: для населенных пунктов Минского района, включая Заславль, ставка составит 0,3 БАВ.
В) Обновлены правила применения коэффициентов, действующих в отношении некоторых категорий арендаторов и недвижимого имущества – например, организации и ИП будут вправе применять коэффициент 0,1 при привлечении 30% работников-инвалидов, а не 50%, как в настоящее время; коэффициент 0,4 будет применяться для всех субъектов бытовых услуг, а не оказывающих отдельные виды бытовых услуг; для аренды производственных помещений можно будет установить коэффициент в размере 0,5.
Будут ли распространяться уточненные правила на договоры аренды нежилых помещений коммунальной собственности?
Нормы Указа № 138 напрямую не применяются к договорам аренды коммунальной собственности. Им утверждено Положение, регулирующее вопросы аренды имущества, находящегося в республиканской собственности.
Вместе с тем, местные Советы депутатов и исполкомы обязаны привести изданные акты законодательства в соответствие с нормами Указа № 138.
Отдельно отметим, что решения местных Советов депутатов как правило предусматривают, что расчет размера арендной платы осуществляется в порядке, установленном Президентом Республики Беларусь.
В таких случаях с 20 ноября арендная плата за объект коммунальной собственности будет определяться с учетом норм Указа № 138, что повлечет необходимость изменений и в договоры аренды объектов коммунальной собственности.
Какой срок внесения изменений в договоры аренды госнедвижимости?
Изменения в договоры аренды необходимо внести до 20 ноября 2023 года. Стоит помнить, что до 20 ноября условия договоров аренды действуют согласно нормам Указа Президента от 29.03.2012 № 150, а с 20 ноября – согласно Указу № 138.
Рекомендуем арендодателям и арендаторам заранее заключить дополнительные соглашения об изменении договоров аренды с установлением 20.11.2023 в качестве момента начала их действия.