Законодательство не устанавливает момент, до наступления которого договор долевого строительства не может быть заключен. С учетом того, что речь идет о строительстве, рискнем предположить, что заключения договора, регулирующего отношения сторон в сфере строительства, застройщик должен находиться на какой-то стадии строительной деятельности – например, иметь разрешение на выполнение проектно- изыскательских работ.

Со своей стороны, для снижения рисков перечисления средств на объект, строительство которого никогда не будет завершено из-за того, что не начнется по причине отсутствия необходимой разрешительной документации, рекомендуем начинать обсуждение условий при наличии у застройщика следующих документов:

— документов, удостоверяющих право на земельный участок (как правило, свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации) либо право на проектирование на участке, который будет предоставлен после разработки и согласования проектной документации (акт выбора места размещения земельного участка),

— решение исполкома о разрешении производства проектно-изыскательских работ и строительства объекта на предоставленном участке,

— проектная документация, прошедшая государственную экспертизу (имеется положительное заключение, которым документация рекомендована к утверждению),

— заключение государственной экологической экспертизы, в случаях, когда ее наличие является обязательным (как правило, сведения об этом будут содержаться в заключении государственной экспертизы),

— извещения о получении уведомления застройщика о производстве строительно-монтажных работ и регистрации объекта строительства.

Проектная документация представляет собой архитектурный и строительный проекты (или только строительный проект), соответствие которых требованиям технических нормативных правовых актов проверяется РУП «Главгосстройэкспертиза» или РУП «Госстройэкспертиза» по областям и г. Минску. Выданное ими заключение действует в течении продолжительность строительства в соответствии с проектом плюс один год. О государственной экспертизе мы подробно писали в этом посте.

Если архитектурный (строительный) проект превышает (не обеспечивает) нормативы допустимого воздействия на окружающую среду или требует получения горного отвода, застройщик должен получить заключение государственной экологической экспертизы от Республиканского центра государственной экологической экспертизы подготовки, повышения квалификации и переподготовки кадров Минприроды.

После получения положительных заключений государственной экспертизы, утверждения проекта, заключения договоров на ведение авторского и технического надзоров, договора строительного подряда застройщик должен уведомить инспекцию Департамента контроля и надзора за строительством Госстандарта о начале строительно-монтажных работ. В свою очередь, инспекция принимает объект строительства на учет и направляет извещение о получении уведомления.

Мы рекомендуем дольщикам до заключения договора долевого строительства дополнительно к документам, подтверждающим право застройщика на осуществление строительства, также запрашивать и изучать договор строительного подряда, а также проектную документацию, чтобы понять, может ли быть построен объект долевого строительства в том виде и в те сроки, о которых говорит застройщик.